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Consulenza acquisto-venditaL'ESPERTO RISPONDE

 

 

Domanda

Qual è la suddivisione più giusta per la tinteggiatura dei vani scala? Ho visto che le spese di tinteggiatura scale venivano così divise: per il 50% in base ai millesimi o alle superficie dei condomini della scala e per il 50% in base agli stessi millesimi o superficie moltiplicati per un coefficiente di piano.(PT=1; 1°P=2; 2°P=3; etc.). nel nuovo condominio i pareri sono invece discordi.

Risposta 

Concordiamo con la suddivisione, che è quella preferita dalla giurisprudenza, non solo per la manutenzione delle scale ma anche per quella del loro vano.


Domanda
Nel condominio dove vivo, 6 appartamenti, oltre ai box per auto siti sotto il palazzo per i privati, ci sono 12 posti scoperti nel cortile a rotazione, non assegnati. Tre posti sono occupati da mesi / anni da tre auto di condomini, con assicurazione scaduta e una addirittura con le ruote a terra. Cosa si può fare?

Risposta 

È passato più di un anno e non si ha prova di aver protestato in tempo utile, non è possibile un’azione legale per la reintegrazione nel possesso ( art. 1168 del codice civile) e si deve ricorrere a una normale azione “ petitoria” ( dai tempi più lunghi). Con un’accorta combinazione di minacce legali e promesse di “ scordarsi” della violazione è fosse possibile  che chi è in torto faccia un passo indietro. Nel frattempo un regolamento approvato a maggioranza in assemblea può determinare i tempi di turnazione.

Domanda

Nel 1999 nel nostro condominio venne istallato un ascensore. Tutti i condomini vollero partecipare alla spesa fu suddivisa fra 26 condomini interessati all’istallazione ai quali venne fornita la chiave. Oggi si pone il problema di come attribuire la quota spesa aggiornata ad alcuni condomini che vorrebbero aggiungersi nell’usufruire del servizio.

Risposta 

La spesa di competenza dei condomini che intendono utilizzare il servizio è pari a quella che sarebbe loro toccata nel 1999, installazione delle serrature con chiavi compresa, rivalutata quantomeno secondo l’inflazione o con altro parametro giustificabile. I relativi incassi del condominio vanno ripartiti tra i condomini che a suo tempo avevano sostenuto l’esborso o attribuiti, mediante delibera assembleare, all’eventuale fondo accantonato per le manutenzioni straordinarie. In quest’ultimo caso una quota analoga va sostenuto dai condomini che a suo tempo non si erano connessi al servizio.

Domanda
Ho una seconda casa in Alta Val Di Susa che utilizzo solo nei mesi estivi, in cui sono contabilizzate da contatore le spese di riscaldamento. La scorsa stagione ho pagato ben 800 euro per il riscaldamento,nonostante il fatto che il termostato fosse tarato sui 5 gradi. Alle mie richieste di chiarimenti di chiarimenti l’amministratore è stato evasivo.

Risposta 

L’amministratore ha il dovere di fornire pezze giustificative dettagliate delle spese, ove richieste. Se Lei ha tenuto conto degli “scatti” del contatore, potrà effettuare un controllo.


Domanda
Nel giugno 2004 ho acquistato due appartamenti contigui usufruendo dell'agevolazione, prima casa. In atto ho dichiarato l'intenzione di procedere in seguito e nel minor tempo possibile alla loro fusione. Dopo 2 anni e 10 mesi l'Agenzia Entrate mi ha notificato la decadenza su uno dei due immobili (quello con rendita minore) in quanto per vari motivi non sono stato in grado di effettuare la loro fusione.
A distanza di 40 gg. dalla notifica il geometra ha provveduto tramite DOCFA all'accorpamento, e contestualmente ho chiesto l'annullamento della decadenza.
Se l'ufficio mi risponde picche è consigliabile il ricorso?
È corretta la tempistica in relazione al termine di decadenza per il controllo applicato dall'Ufficio?

Risposta 

È corretta la tempistica e non ci siano i presupposti per sperare in un esito favorevole dell'eventuale ricorso, a meno che le motivazioni che hanno impedito la fusione catastale non siano tali (gravi situazioni oggettive imprevedibili e riferibili a terzi) da averla resa impraticabile contro la sua volontà.

Domanda
Con mio marito stiamo acquistando casa nuova tramite agenzia immobiliare (il titolare è anche titolare dell'impresa appaltante i lavori).
Premetto che siamo in attesa di un bambino, da qui la fretta di concludere una trattativa in corso ormai da mesi.
Il prezzo pattuito per l'abitazione è di ? 265mila, trascritto sul compromesso di vendita.
Per tale cifra dovremmo accendere un mutuo di trent'anni.
In seguito abbiamo contrattato per l'acquisto del box grazie all’ aiuto dei nosti genitori.
Prezzo proposto da noi  20.000,00 € contro una richiesta  di 23.500,00 €. Tutto verbalmente.
La settimana successiva il titolare non è raggiungibile e i collaboratori ci chiamano per definire la vendita del box.
Raggiungiamo un accordo a € 22.000,00. Il collaboratore dice essere autorizzato a chiudere a quella cifra.
Accettiamo.
Questa mattina lo stesso collaboratore ci richiama per informarci che il prezzo non è quello concordato con lui, ma il precedente:  23.500,00.
Come e' possibile e ammissibile un tale comportamento? E cosa possiamo fare ?
Risposta 

Premesso che l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali.
Per quanto riguarda la pattuizione del prezzo del box qualora non sia stata formulata esplicita accettazione scritta del prezzo concordato non potrete far altro che accettare, se lo vorrete, il "ripensamento" - deontologicamente scorretto - dell'agenzia.


Domanda

Dopo avere firmato il documento di presa visione di un appartamento ho fatto una proposta formale di acquisto poi rifiutata. Il proprietario dell’appartamento mi contatta e mi propone l’acquisto non appena gli termina il mandato. A cosa vado incontro?

Risposta 

Va incontro alla legittima richiesta di pagamento delle provvigioni da parte dell’agenzia.


Domanda
L'agenzia ha diritto di inserire, nella propria pubblicità, immobili per i quali non ha né mandato né incarico da parte del venditore?  
Risposta 
Il mediatore che pubblicizza un immobile per cui non abbia ricevuto incarico si pone al di fuori delle regole della nostra professione, e oltretutto compie un'azione controproducente dal punto di vista economico, della quale, francamente, non condivido la scelta, ne i vantaggi . Lo stesso del mediatore che si spaccia nelle inserzioni per privato. L'idea della nostra professione e' antitetica rispetto ai comportamenti adombrati dalla domanda.  L'agenzia, prima di inserire nei propri spazi pubblicitari immobili per i quali non ha ricevuto incarico di vendita o di locazione, deve essere preventivamente autorizzata dal proprietario, sia nel caso di incarico di vendita o locazione in esclusiva, sia non in esclusiva. Negli incarichi di mediazione sono regolamentati gli obblighi per la pubblicità dell'affare, anche per bilanciare la clausola di "esclusività e irrevocabilità" ai sensi della nuova legge comunitaria.  Comportamenti come quelli evidenziati nella domanda si pongono al di fuori delle prassi commercialmente corrette. È dubbio che si tratti di comportamenti con rilevanza penale. Di sicuro per difendersi da intrusioni non richieste non basta scrivere su un annuncio <no intermediari>, bisogna tenere un comportamento coerente, impedendo a chiunque si qualifichi come mediatore di portare clienti in visita a casa.

Domanda

Quali responsabilità si assume il mediatore nel corso delle transazioni?

Risposta 
L'agente IMMOBILIARE deve render note, alle parti, le notizie e le circostanze a lui conosciute, relative al valore dell'immobile e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sul buon fine e sulla conclusione dello stesso. Il mediatore, comunque, in prima istanza deve fidarsi di quanto gli dice il potenziale venditore. Per questo è opportuno che i soldi versati a titolo di caparra dal potenziale acquirente restino depositati in agenzia fin quando il notaio non abbia verificato l'assenza di trascrizioni pregiudizievoli. . Oltre a quanto dice il codice civile, l'agente IMMOBILIARE, secondo le norme deontologiche, ha il dovere professionale di accertare, con diligenza, la conformità dei documenti di provenienza della proprietà, e, nei limiti consentiti, la veridicità delle garanzie offerte dal venditore. E’ nostra prassi, procurare i documenti ali, legali e urbanistici, prima di accettare una proposta di acquisto e/o iniziare una trattativa di vendita o locazione.  Il discorso e' molto complesso dal punto di vista giuridico.

Domanda

È consentito affidare un incarico anche soltanto a parole?

Risposta 

Noi consigliamo decisamente la forma scritta e, anzi, ogni qual volta un cliente abbia visitato un immobile con un agente sottoscriva una dichiarazione in proposito, anche se l'affare non giunge a compimento. Gli incarichi orali, anche se formalmente legittimi, non garantiscono ne' il cliente ne' l'agenzia IMMOBILIARE, che non ha alcun interesse a investire in pubblicità sulla base di una semplice promessa. L'incarico di mediazione può anche essere orale: la forma scritta e' comunque preferibile e consigliabile, al fine di regolamentare, su carta, i rapporti tra l'agente IMMOBILIARE e le parti contraenti. Per il mandato a vendere, e' invece prescritta la forma scritta, essendo un contratto con il quale l'agente si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del cliente. Il nostro codice deontologico consiglia che l'incarico di mediazione vada predisposto preferibilmente in forma scritta, per evitare incomprensioni nei rapporti e per ben definire il compenso di mediazione.  Potrà sembrare paradossale, ma l'incarico orale a volte può risultare per il cliente più vantaggioso di un contratto scritto, perchè, se si e' ferrati in materia giuridica o se si e' ben consigliati, e' più facile sfuggire alle clausole vessatorie. Ma a parte questa ipotesi, un contratto scritto, con clausole eque e l'entità della provvigione predeterminata e' senz'altro preferibile.


Domanda
Quando il potenziale acquirente può incontrare liberamente il potenziale venditore e trattare con lui?
Risposta 
La provvigione spetta al mediatore quando l'affare si conclude grazie alla sua opera. Ciò significa che anche dopo la scadenza del mandato il potenziale acquirente che abbia saputo della vendita di un immobile per il tramite di un'agenzia IMMOBILIARE o, meglio ancora, che abbia visitato l'immobile assieme a un incaricato dell'agenzia, deve comunque pagare la percentuale al mediatore. Lo stesso discorso vale per il venditore. Il venditore può trattare la vendita del proprio immobile con nuovi acquirenti dopo la scadenza dell'incarico di mediazione. Resta l'obbligo del venditore, e dell'acquirente, di trattare l'affare mediante l'agente, se l'immobile e' stato da questo offerto durante il periodo dell'incarico di mediazione. Durante il periodo di validità dell'incarico di mediazione il venditore può trattare e vendere direttamente l'immobile, fermo restando l'obbligo, a carico dello stesso, di pagare una penale all'agente, di norma determinata nell'incarico di mediazione e pari alla mediazione che l'agente avrebbe percepito alla conclusione dell'affare da entrambe le parti.
Il codice civile e' chiaro: riconosce al mediatore la provvigione ogni qual volta l'agente abbia svolto un ruolo decisivo nella realizzazione dell'affare. Però, e' essenziale che il mediatore si sia presentato sin dal primo contatto come tale; nell'ipotesi in cui, invece, il mediatore si sia spacciato per il venditore o per l'acquirente diretto, l'ignaro cliente ha il diritto di rifiutarsi di pagare la provvigione.

Domanda
Quali sono i comportamenti scorretti dei clienti? Sono perseguibili?
Risposta 
Bisogna dire che nella nostra esperienza difficilmente abbiamo affrontato casi di clienti che cercavano di fare i furbi. Il caso di gran lunga più frequente e' quello del potenziale acquirente che, visto l'immobile, incarica un professionista di fiducia (di solito il commercialista) di trattare il prezzo per suo conto. Naturalmente si tratta di un comportamento illecito. Può capitare che l'acquirente, una volta visitato l'immobile con l'agente, cerchi il rapporto diretto con il venditore, cercando di eludere la presenza dell'agenzia per non accollarsi le competenze di mediazione. In caso di azioni scorrette, da parte dei clienti, si possono perseguire due strade:
  • azione davanti al giudice ordinario o al giudice di pace
  • richiesta di arbitrato presso gli sportelli di conciliazione e/o le Camere Arbitrali presenti in alcune Camere di Commercio. Il cliente cerca di aggirare l'agente IMMOBILIARE quando ha il sospetto che questi si sia intromesso in un affare in cui non aveva alcun titolo di partecipare. Al contrario, non mi risulta che ci siano potenziali acquirenti che, a fronte di un regolare incarico scritto dell'agenzia, cerchino di evitare il pagamento. In questo caso non sarebbe nulla di diverso che cercare di non pagare un avvocato, un commercialista o un medico

Domanda
Chi sono gli Agenti Immobiliari?
Risposta 

L'agente immobiliare è un mediatore che si occupa della compravendita di beni immobili, prevalentemente di compravendita o di locazione di abitazioni , di locali commerciali  nuovi e/o usati  e di terreni è  la cessione o l’affitto di aziende.
L'esercizio di questa attività è subordinato all'iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso ciascuna Camera di Commercio.
L’agente di affari in mediazione (o più semplicemente, il mediatore) è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione,di dipendenza o di rappresentanza.
Dal mediatore va tenuto distinto il mandatario a titolo oneroso che opera nel settore immobiliare, che riceve l’incarico da una sola parte, della quale solamente tutela gli interessi e dalla quale solamente è legittimato a pretendere il compenso.
L’Agente Immobiliare  iscritto nella sez. A del Ruolo, raccoglie tutti gli operatori  nel settore della compravendita, locazione, cessione di aziende  mentre il Mandatario a titolo oneroso iscritto nella sez. C del Ruolo, in forza di mandato gestisce immobili in nome e per conto dei proprietari sopratutto nel settore degli appartamenti  e case per vacanza ( settore turistico-immobiliare).
L’intera attività è regolamentata dalla legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche. I riferimenti normativi che interessano l’attività  sono gli artt. da 1754 a 1759 del codice civile.
La legge ha imposto l'obbligo di iscrizione al Ruolo unificato anche per l'esercizio di attività occasionale di mediazione, ed ha sancito l'incompatibilità dell'esercizio della mediazione con altre professioni.
D’altra parte il secondo decreto Bersani ha semplificato le pratiche per l'iscrizione degli intermediari alle Camere di Commercio.
Il Decreto Lgs. n. 2272 del 2007 abroga l'art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 e prevede l'obbligo di una dichiarazione di inizio di attività per esercitare l'attività di mediazione.
La preparazione professionale dell'agente immobiliare necessita della conoscenza di nozioni di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. L'agente ha titolo per l'iscrizione nei ruoli dei periti ed  esperti della locale camera di commercio e nell'elenco dei consulenti tecnici del tribunale di competenza. E’ bene sottolineare che l'agente è tenuto al segreto professionale.
La forma più frequente di mediazione immobiliare ricorre nell'ausilio alla compravendita fra privati. Un incarico di vendita verifica la consistenza del bene esitato in vendita, ricerca un potenziale acquirente, ne riceve una proposta e rinvia le parti all'atto pubblico di compravendita.
Il diritto al compenso del mediatore (provvigione) matura già con l'accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore ed in ogni caso in cui il mediatore abbia messo le parti in contatto fra di loro anche se la conclusione  dell’affare è avvenuta successivamente. I codici deontologici emanati dalle associazioni di categoria suggeriscono all'agente di continuare l'assistenza ai clienti sino all'atto pubblico di compravendita.

Il contratto preliminare di compravendita può essere  redatto dall’'agente immobiliare che ha condotto le parti a stipula. Vengono allo stesso modo prestate le assistenze per la locazione, che si concludono con la stipula di un contratto di locazione.

   
   
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