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BimarNuda proprietà - Usufrutto

 

La vendita della nuda proprietà conviene

I motivi per cui consigliamo questo tipo di contratto possono essere di diversa natura (ragioni fiscali, ereditarie, o di sistemazione di determinati rapporti, ecc), ma la ragione prevalente sembra riguardare le persone anziane che attraverso la vendita della nuda proprietà vogliono assicurarsi una certa somma di denaro e nello stesso tempo mantenere per il resto della vita il possesso dell'alloggio nel quale abitano.
Il diritto di usufrutto permette di mantenere il possesso dell'abitazione per tutta la vita o er un determinato periodo. L'usufruttuario può quindi abitare, dare in affitto e addirittura vendere l'usufrutto della sua abitazione.
L'imposta di registro (le aliquote e le agevolazioni sono identiche a quelle della vendita della proprietà intera) si paga al momento della separazione tra nuda proprietà e usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento (si evita in questo modo la successione).

 

All'usufruttuario spetta il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi. Ad esempio abitare oppure concedere un immobile.
Al nudo proprietario spetta solo la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dal bene. Ad esempio la proprietà di un’ immobile senza poterci abitare o darlo in locazione.
E' possibile vendere/donare o acquistare solo la nuda proprietà: ad esempio un proprietario (una persona anziana desiderosa un alloggio sicuro e un capitale a disposizione) può decidere di vendere la nuda proprietà e riservare per se e per il coniuge l'usufrutto.
Un altro esempio, i genitori possono decidere di donare al figlio solo la nuda proprietà e riservare per loro l'usufrutto.

 

In data 7 dicembre 2016 il Ministero dell'Economia e delle Finanze ha emanato un Decreto, pubblicato sulla G.U. n. 291 del 14/12/2016, di modifica del saggio di interesse legale. Sulla base di questo provvedimento, dall'01/01/2017 il nuovo tasso di interesse legale è pari allo 0,1%.

La modifica ha comportato anche la revisione dei coefficienti usati per il calcolo del valore dell'USUFRUTTO rispetto alla piena proprietà di un bene.
Per calcolare il valore dell'usufrutto a vita si applica il tasso legale d'interesse al valore della piena proprietà e si moltiplica il risultato per il coefficiente relativo all'età del beneficiario. Il valore della nuda proprietà è invece costituito dalla differenza fra il valore della piena proprietà e il valore dell'usufrutto.

Per determinare il valore dell'usufrutto:

1.

Moltiplicare il valore della piena proprietà del bene per l'interesse legale (0,1% dal 1 gennaio 2017).

2.

Al valore così ottenuto, applicare il coefficiente indicato nel prospetto e corrispondente all'età del beneficiario.

età dell'usufruttuario
(in anni compiuti)

coefficiente
valore usufrutto
valore nuda proprietà
da 0 a 20 950,00
95,00
5,00
da 21 a 30 900,00
90,00
10,00
da 31 a 40 850,00
85,00
15,00
da 41 a 45 800,00
80,00
20,00
da 46 a 50 750,00
75,00
25,00
da 51 a 53 700,00
70,00
30,00
da 54 a 56 650,00
65,00
35,00
da 57 a 60 600,00
60,00
40,00
da 61 a 63 550,00
55,00
45,00
da 64 a 66 500,00
50,00
50,00
da 67 a 69 450,00
45,00
55,00
da 70 a 72 400,00
40,00
60,00
da 73 a 75 350,00
35,00
65,00
da 76 a 78 300,00
30,00
70,00
da 79 a 82 250,00
25,00
75,00
da 83 a 86 200,00
20,00
80,00
da 87 a 92 150,00
15,00
85,00
da 93 a 99 100,00
10,00
90,00

 

L'usufrutto dal punto di vista fiscale.

La costituzione dell'usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all'imposta di registro 7% (3% in caso di prima casa) applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.Il reddito dell'usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986)L'ICI è a carico dell'usufruttuario. Non sono soggetti passivi ICI il nudo proprietario (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E).

 

Il vantaggio fiscale

Poiché con l'acquisto della sola nuda proprietà si sottopone a tassazione l'immobile per un valore ridotto. Nell'esempio precedente la base imponibile è 125.000 al posto di 200.000.